Directive Crédit : quelques précisions

A l’occasion d’une conférence qui se déroulait à Paris le 5 octobre 2016 sur le thème de la transposition de la Directive Crédit 2014/17/UE, Sébastien Duchesne (Directeur des évaluations au sein du Cabinet COFARIS EVALUATION et Expert immobilier REV) a souhaité revenir plus en détail sur 3 points liés à la mise en pratique de cette transposition depuis le 1er juillet 2016.

La conférence était organisée par le Centre des Professions Financières, en présence notamment de Marie-Agnès NICOLET (Présidente de REGULATION PARTNERS et du Club des Marchés Financiers), Bruno DELETRÉ (Directeur Général du Crédit Foncier), Isabelle GUITTARD-LOSAY (Directrice des Relations Institutionnelles de BNP Paribas Personal Finance), Jean-Bernard VALADE (Directeur des Relations Publiques et Institutionnelles de PREMISTA) et de Grégoire DUPONT (Secrétaire Général de l’ORIAS) et d’une centaine de professionnels tous issus des métiers de l’immobilier (banquiers, OIBSP, Avocats).

Questions de M. Sébastien Duchesne à Mme Marie-Agnès NICOLET, Présidente de REGULATION PARTNERS et du Club des Marchés Financiers.

Question de S. DUCHESNE : Dans le cadre de la transposition de la Directive Crédit 2014/17/UE, il est indiqué que le prêteur devra – en cas de besoin – faire intervenir un expert en évaluation immobilière (quel que soit le montant du crédit). Pouvez-vous m’en dire d’avantage : à partir de quel moment le prêteur jugera qu’il doit faire intervenir un expert dûment qualifié pour maîtriser son risque ? (aucun seuil de « déclenchement » n’a été précisé dans le décret d’application). Quel arbitrage, selon vous, convient- il d’appliquer ? Après les contrôles relatifs à l’AQR (asset quality review), l’ACPR se chargera de contrôler nos banquiers pour s’assurer que les prêts accordés respectent cette notion : « une valeur objective et déterminée par un homme de l’art totalement détaché du processus de commercialisation du prêt ».

Réponse de M-A NICOLET : En effet, aucun seuil de déclenchement n’a été précisé dans le décret. Le prêteur devra définir son propre seuil de risque pour faire appel à un expert immobilier, dûment habilité. Il n’y a donc pas de changement significatif « avant » la parution du décret d’application, le prêteur devra cependant faire appel à un « homme de l’art » pour déterminer la valeur du bien immobilier et devra en conséquence s’assurer qu’il soit fait usage des normes internationales en matière d’expertise immobilière. L’accent est donc d’avantage mis sur les capacités de l’expert et du mode opératoire en lieu et place de pratiques hétérogènes en matière d’évaluation immobilière.

Question de S. DUCHESNE : Dès lors que l’expert en évaluation immobilière est sollicité, pour en toute objectivité, évaluer l’objet, QUID si l’opération de crédit est soit refusée par le prêteur dans son approche du risque, soit tout simplement parce que le client refuse d’aller plus loin. En d’autres termes, même si les textes prévoient que tous les coûts complémentaires seront intégrés dans le TAEG, notamment les honoraires de l’expert – qui dédommagera ce dernier en cas de non réalisation du prêt ?

Réponse de M-A NICOLET : C’est au donneur d’ordre et donc au prêteur de régler les honoraires de l’expert en cas de la non réalisation du prêt immobilier. Les deux parties devraient définir ce point dans le contrat d’expertise pour éviter toute ambiguïté. De plus, en cas de réalisation du prêt, les honoraires ainsi que tous les frais inhérents et prévus par décret, seront à la charge du client et intégrés dans le TAEG.

Question de S. DUCHESNE : QUID des banques d’investissement étrangères, non soumises à la règlementation européenne ? Devront-elles se soumettre au droit français (européen) et en conséquence à la transposition de cette Directive ? L’ensemble des prêteurs n’accueillent pas cette énième règlementation d’un très bon œil (c’est le moins que l’on puisse dire), après la Loi Scrivener, puis Lagarde, de nouvelles contraintes en matière de crédit immobilier pourraient priver de facto les primo-accédants, mais pas que. En cas d’absence de règlementations drastiques pour les banques étrangères non soumises au droit européen, ne pourrions-nous pas considérer en l’espèce une concurrence déloyale ? (moins de contraintes et moins d’obligations).

Réponse de M-A NICOLET : C’est à priori le droit du pays où se situe l’acquisition qui dans ce cas d’espèce s’impose. La banque étrangère devra respecter les obligations réglementaires du pays où elle souhaite financer son client. Il semble cependant peu probable qu’une banque étrangère finance une acquisition sur le territoire français, sans que celle-ci ne dispose d’une succursale en France.